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许世坛:有些开发商已尝到现金流苦果

时间:2019-08-28 10:38 来源:志强者说 编辑:志强访谈录

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8月27日,来自福建的地产商许荣茂控制的世茂房地产在香港召开中期业绩发布会,许荣茂的儿子、今年1月就任公司总裁许世坛带领高管们出席发布会。 会上许世坛透露,公司没有重回...

 8月27日,来自福建的地产商许荣茂控制的世茂房地产在香港召开中期业绩发布会,许荣茂的儿子、今年1月就任公司总裁许世坛带领高管们出席发布会。 
会上许世坛透露,公司没有“重回前十”的想法。对于销售目标,其则表示,并不会看着别的房企调整而进行调整,“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点,世茂房地产没有这个想法。” 
按照计划,全年,世茂房地产新增土地货值约为4000亿元。许世坛称,“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。” 
对于近期热门的多元化,许世坛明确表示,“我们不会造机器人和汽车,会搞点医疗、科技,让政府更喜欢我们,方便我们更好地嫁接资源。” 
“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点” 
期内,世茂房地产实现销售额1003.4亿元,同比增加38.8%,完成全年2100亿元销售目标的47.78%,去化率逾50%;实现销售面积556万平方米,同比增加23.3%。 
据第三方研究机构克而瑞的统计,世茂房地产1003.4亿元的销售额可以位居国内房企销售额榜单的前十名。 
对于“重回前十”,许世坛表示,内部没这种想法,这给世茂很大的压力,我们内部没有这个想法,主要看市场最终的情况。 
许世坛称,前几年公司发展慢,近年希望以较高速发展增长,目前行业前20强的增长率约12%,公司则为39%,甚至超过40%。 
世茂房地产称,下半年,公司将推出1007万平方米的可售面积,连同截至6月底的666万平方米的可售面积,预计下半年可售资源约1673万平方米,预计去化率在53%以上,世茂有信心超额达成年度既定2100亿元的销售目标。 
对于最近的楼市调控,许世坛称,会对小型开发商压力很大,但对世茂房地产这种规模的开发商无太大影响。但其也表示,长远还是看好地产的,但觉得下半年还是要谨慎。
对于销售目标,许世坛称,并不会看着别的房企调整而进行调整,“有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点,世茂房地产没有这个想法。” 
他透露,公司收了很多项目都要在三四季度卖,三季度大概率会做到1700亿以上,希望越多越好。 
酒店和物业将单独上市 
多元化成为房企未来对冲房地产的重要选择之一,有房企造汽车、机器人,开设农场和游乐项目。 
许世坛同时表示,“我们不会造机器人和汽车,我们搞点医疗、科技,让政府更喜欢我们,方便我们更好地嫁接资源。” 
许世坛介绍,世茂房地产也并购合作了一些公司,“我们的多元化发展主要还是在住宅、商业酒店,也会和科技、医疗、文化、教育企业合作,让我们的小区、项目会更加多元化。” 
此前的8月5日,世茂房地产宣布,公司的物业板块世茂物业正式升级为“世茂服务”,并计划于2021年启动上市。 
期内,世茂房地产实现收入565.64亿元同比增加32.9%。其中,约33.37亿元的收入来自酒店经营、商业运营、物业管理及其他业务,占比5.9%。 
其中,酒店营收为9.96亿元,商业运营收入7.22亿元,物业管理及其他收入为人民币16.10亿元收入则为16.10亿元。 
许世坛介绍,公司的主力主要是做地产,但对物业也有明确的规划,2021年要上市,签约面积从1亿平方米升至3亿平方米;要实现服务300万户的目标,每户按3人计算,就是要服务1000万人。 
在业绩会上表示,许世坛再次透露,不仅仅是物业,公司计划单独上市的还包括酒店业务。 
至于为何是2021年而不是今年上市,许世坛透露,主要是估值问题。“因为我们酒店、物业,这几年处于高速的增长,例如我们今年,酒店是20多亿元的营业额,明年希望超过30亿元,后年希望超过40亿元。我相信第一名的毛利,再加上金额足够大,那上市的时候应该估值会好一点,否则今年就可以上(市),它不存在甚么障碍,另外,物业也是一样。” 
土地储备:全年新增货值4000亿元 
期内,公司新增60个项目,约1412万平方米,新增权益前货值约2500亿元。其中,收并购获取权益前土地计容建筑面积900万平方米,货值大1800亿元。其中从金额计算的权益占比约为60%,权益土地款495.54亿元。 
其中,一线城市仅有北京和深圳两个项目进账。一个是位于北京市朝阳区的将台乡驼房营村地块,权益占比为50%,权益地价17.04亿元,匹配80072.5平方米的权益建筑面积;另一个则是,位于深圳市龙岗区横岗街道四联小区贤合居民小组旧村区域的项目,权益占比为20%,支付权益土地金为2.79亿元,对应的权益建面54029.8平方米。 
截至6月底,世茂房地产拥有301个项目,分布于全国101个城市,共6407万平方米土地储备,总计获知约为10500亿元。 
因上半年拿地加速,世茂房地产一度被成为“并购王”及指其想重回房企前十大之列,许世坛表示,上半年新增货值2500亿元,目前在3000亿元水平,计划全年新增4000亿元。 
许世坛回应称,上半年其基本上70%的购地方式都是通过并购,“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。” 
就权益问题,许世坛称,前几年公司的权益比很高,都在80%以上,但这几年因为有很多合作,权益下降了,现在是65%左右。有可能到年底更低一点,可能会降到60%。 
其进一步表示,“我们觉得这两三年(权益)应该都会在60%或者60%以上,在行业也是属于平均。如果在70%或者80%,我觉得风险太大。” 
对于下半年的投资,许世坛称,“投资多少取决于销售回款,70%已经在上半年投了。现在已经8月了,可能到80%了,后面可能还是会要求更加严格一点。以前的收并购,税后利润要去10%到12%,现在可能会要求12%到15%”。
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